Mielőtt kiásná a szövetkezeti pénzgödört

Nézd meg, mielőtt leugrasz a szikláról

1. Az épület tőketerve

2. Tőkefejlesztések (múltbeli és jövőbeli tervek, beleértve a költségbecsléseket és az időkeretet)

3. Jelzálog az épületre (mik a feltételek/feltételek/megújítási lehetőségek)

4. Vezetési megállapodás (a jelenleg vezetési szerződéssel rendelkező társaság; költségek/szolgáltatások)

5. Azbeszt felmérés köz- és lakástereken

6. Rohadt ablakkeretek az alagsorban és más nyilvános helyeken, amelyek rágcsálók/bogarak és vízkárok behatolási pontjai lehetnek

7. Víz/villanyórák. A költségeket minden évben felül kell vizsgálni. Évről évre hasonlóak a költségek?

Alkalmazási csomag. Felfelé (Út felfelé)

Három kifejezést kell megjegyeznie minden potenciális szövetkezeti vásárlónak: előleg, adósság/jövedelem arány és a zárás utáni likviditás.

•             Első akadály: Az előleg az a kezdeti készpénzrész, amelyet a vevő fizet az eladónak, a fennmaradó összeget pedig egy bank vagy más hitelező finanszírozza. A szövetkezetek azt akarják, hogy a tulajdonosok tőkével rendelkezzenek otthonaikban. Az előleg 20-50 százalékig terjedhet (nem univerzális). Néhány magas státuszú épület ragaszkodhat a készpénzes vásárláshoz, finanszírozás nélkül.

•             Második akadály: Adósság/jövedelem arány. A vevő havi tartozásának összege osztva a havi jövedelmével. Sok szövetkezetnél a megengedett adósság/jövedelem arány 25-30 százalék felett van. Sok testület a pénzügyi összképet is vizsgálja. Ha valaki társadalombiztosítással foglalkozik, és csak havi 2100 dollárt hoz be, de van 10 millió dollárja a bankban vagy befektetésekben, akkor az adósság/jövedelem arány nem feltétlenül jelent problémát. 

•             Három akadály. Zárás utáni likviditás. Az a pénzösszeg, amely az előleg befizetése után a leendő vevő rendelkezésére áll. Ez magában foglalhatja a bankban lévő készpénzt, a pénzpiaci és/vagy részvényalapokat, a részvényportfóliót, a kincstárjegyeket, a letéti jegyeket (ezt likvidnek tekintjük). Az IRA-k és más nyugdíjszámlák nem minősülnek likvidnek, ahogy az életbiztosítási kötvények, a be nem fektetett részvények vagy személyes tulajdon (azaz ingatlanok, műalkotások) sem.

Ökölszabály: a vevőnek elegendő készpénzzel kell rendelkeznie, hogy két évre kifizesse a jelzálogkölcsönt és a tartásdíjat arra az esetre, ha bevétele valamilyen okból, például munkahelyi elbocsátás vagy betegség miatt megszűnne.

A testületek esetenként egy éves likviditást és egy év letétbe helyezett készpénzt számolnak el, ami lehetővé teszi a leendő vevő számára, hogy likvid eszközök idő előtti eladásával letétbe helyezett készpénzt szerezzen, és nyugalmat biztosít az igazgatóságok számára.

Egyes testületek előzetesen tájékoztatják a brókereket és a vevőket számszerű követelményeikről, hogy elkerüljék az idő és a fáradság azon személyek átvizsgálását, akiknek csekély esélye van az elfogadásra. Más testületeknek nincsenek abszolút követelményei, és eseti alapon hoznak ítéletet.

Kockázatok kontra jutalmak

Minden vásárlás kockázattal jár. Egy NYC-szövetkezet vásárlása esetén sok tényező nem a vevő ellenőrzése alatt áll, beleértve a rosszul irányított épületet, a lusta szövetkezeti igazgatóságot vagy a képzetlen vagy nem megfelelő épületszemélyzetet. Előfordulhat, hogy a részvényeseknek szembe kell nézniük a BOD által a nem várt nagy épületjavítások miatti váratlan különleges adókkal, és a karbantartási költségek az inflációnál gyorsabban emelkedhetnek. A BOD megváltoztathatja az albérletet vagy egyéb szabályzatot, ami lehetetlenné teszi a lakásbérlést és/vagy az állattartást. Lakásának eladása kihívást jelenthet a leendő vevők önkényes testületi elutasítása miatt, mert a BOD egyik tagja haragot tart rád.

Előre menni

Megtalálta álmai lakását. Ügyvédje, könyvelője, lakberendezője, építésze és családja egy oldalon van. Ön és a tulajdonos megállapodott az eladási árról, és itt az ideje, hogy lezárjuk.

Ideje bezárni

A szövetkezet zárási ideje NYC-ben 2-3 hónapig tarthat az adásvételi szerződés aláírásától számítva; azonban a VALÓS világban a bezáráshoz szükséges idő számos tényezőtől függ, és kívül esik a vevő közvetlen ellenőrzésén:

1. Minden készpénzes vásárlás támogató lakás vásárlásakor. Tervezz 2-3 hónapra (vagy kevesebbre), de

2. Vásárlás egy birtokról tapasztalatlan ügyvéddel – késedelem

3. Lehet, hogy a Co-op táblacsomag hiányos vagy hibákat tartalmaz – késés

4. Az ügyvezető lassan bírálja el a pályázatot, és elhalasztja annak elküldését a testülethez – késedelem

5. A szövetkezeti igazgatóság sok eladást felülvizsgál, és versenyeznek a BOD-figyelemért – késleltetés

6. Ünnepi időszakban leadott ellátási csomag – késés

7. Interjúütemezési ütközések (Ön és a BOD) – késés

8. A BOD nem tud dönteni – késedelem

9. Az eladó vagy a vevő nem együttműködő – késedelem

Záró költségek

•             Ügyvédi díjak. 1,500 és 4,000 dollár között mozog. Általában a tranzakció lezárásakor fizetik. Előfordulhat, hogy a bank ügyvédje további díjat számít fel (1,000 USD).

•             Kúriaadó. A kastélyadó küszöbe New Yorkban 1,000,000 1,000,000 1 dollár (nem valószínű, hogy egy kastélyt ezen az áron adnak el). Technikailag az adó átruházási adónak minősül, amelyet a vevő fizet az 3.9 25,000,000 XNUMX USD vagy annál nagyobb ingatlanok után. Az adó összege változó, és XNUMX százaléktól kezdődően végződő kulcs, amely a vételár tartománya alapján legfeljebb XNUMX százalékra emelkedik a XNUMX XNUMX XNUMX USD vagy annál nagyobb ingatlanok esetében.

•             Cím biztosítás (Csak társasházaknál). A lakásvásárláshoz és a jelzáloghitelhez tulajdonjog-biztosítás szükséges, és általában a vételár 0.45 százaléka. Azért szerzik be, hogy megvédjék a vevőket és a hitelezőket az ingatlan tulajdonjogára vonatkozó követelésekkel szemben, még mielőtt az otthon birtokolják.

•             Jelzálogfelvétel Adó (csak társasházaknál). Ez megköveteli, hogy a vásárlók 1.8 százalékot fizessenek 5,000,000 1.925 500,000 dollár alatti jelzáloghitel esetén, és 2,000,000 százalékot 20 1.925 dollár feletti jelzáloghitel esetén. Ez a hitel összege és nem a vételár. Egy átlagos, 1,600,000 30,800 XNUMX dolláros manhattani lakás esetén XNUMX százalékos mínusz mellett az XNUMX XNUMX XNUMX dolláros, nagyjából XNUMX XNUMX dolláros hitelösszeg után XNUMX százalékos díjat kell fizetni, csak a jelzálog-nyilvántartási adót.

•             Flip Tax (Szövetkezetek). Ez egy szövetkezeti lakás eladási tranzakció során a szövetkezetnek fizetett átruházási díj. A díj technikailag nem adó, ezért ingatlanadóként nem vonható le. A flip-adó összege és azt, hogy ki fizeti (vevő vagy eladó) szövetkezetenként változik. Az információkat általában az épület tulajdonosi bérleti szerződésében vagy szövetkezetében a törvények határozzák meg.

•             További díjak. Jelzálogdíjak, átkódolási költségek, járulékok stb.

•             New York állam és NYC transzferadók (Csak új fejlesztésű lakások). (prevu.com)

Végül

Amikor az üzlet végül befejeződött, a vevő átadja az eladónak a pénzét. Az eladó átadja a vevőnek az okiratot (társasházaknál) vagy a tulajdoni bérleti szerződést (szövetkezeteknél), és mindenki folytatja az életét.

Egy utolsó megjegyzés

Az egészségem miatt New Yorkba költöztem.

Paranoiás vagyok, és ez volt az egyetlen hely, ahol jogos volt a félelmem. (Anita Weiss)

© Dr. Elinor Garely. Ez a szerzői jogi cikk, beleértve a fényképeket, a szerző írásbeli engedélye nélkül nem reprodukálható.

A sorozat:

1 rész. New York City: Szép hely a látogatáshoz, de… Tényleg itt akarsz élni?

2 rész. Co-ops in Crises

3 rész. Szövetkezet eladása? Sok szerencsét!

4 rész. Co-ps: Hova megy a pénzed

Végül, de nem utolsósorban:

5. rész. A SZÖVETSÉGI PÉNZGödör ásása előtt