Mivel Európa-szerte csökkennek az ingatlanárak, soha nem lesz jobb a külföldi nyaralótulajdon esélye. A devizákkal szembeni küzdelmek miatt pedig – csütörtökön hathavi mélypontot érve el az euróval szemben – bölcs dolog lehet előbb, mint utóbb elindulni. De hol vannak az alkuk?
A legfrissebb adatok arra utalnak, hogy a régi kedvencek Franciaország és Spanyolország ismét visszanyeri népszerűségét a nyaralók körében. A kép azonban nem olyan pozitív a befektetők számára, akik jelentős megtérülést szeretnének vásárlásaikból, mivel néhány korábbi európai hotspot most kifejezetten hidegnek tűnik.
A Conti tengerentúli jelzáloghitel-cég szerint az idén eddig beérkezett megkeresések 31 százaléka a franciaországi ingatlanokra vonatkozott, míg több mint egyötöde Spanyolországra vonatkozott. Clare Nessling, a Conti igazgatója szerint a vásárlók ragaszkodnak az általuk ismert és megbízott területekhez, és hátat fordítanak a kalandosabb területeknek, mint például Bulgária, Törökország és Dubai.
Spanyolország fenntartja népszerűségét a brit nyaralóvásárlók körében, mivel az árak erősen estek a piacon lévő ingatlanok túlkínálata miatt. Egyes esetekben a Costa del Sol árai 40 százalékkal zuhantak a 2006/7-es csúcs óta.
Ez azt jelenti, hogy azok számára, akik mindig is arról álmodoztak, hogy napsütéses helyet vásároljanak, de elriasztják őket a költségek, itt az ideje, hogy megnézzék.
Az ingatlanok tömkelege a spanyol piacon arra késztetett egy brit céget, hogy szolgáltatást indítson, hogy megpróbáljon vevőket találni a „szorult” ingatlanokra, jellemzően visszavételekre, hagyatéki vagy részlegesen elcserélt ingatlanokra.
Az online ingatlancég, a whitehotproperty.co.uk jelenleg mintegy 4,000 bajba jutott ingatlant forgalmaz a népszerű turisztikai célpontokon – bizonyos esetekben – jelentős kedvezményekkel. Az egyik példában egy négyágyas, két fürdőszobás duplex apartman Torreviejában 118.400 102,068 euróra (27 XNUMX GBP) csökkent, ami XNUMX százalékos kedvezmény az eredeti kért árhoz képest.
Hasonlóképpen, 400,000 650,000 euróért megvásárolható egy három hálószobás villa medencével egy olyan turisztikai gócpontban, mint a Costas. A három évvel ezelőtti piac csúcspontján körülbelül XNUMX XNUMX euróba került volna.
Stuart Law, az Assetz nemzetközi ingatlanbefektetési cég vezérigazgatója a brit lakásvásárlók továbbra is Spanyolország iránti érdeklődését az Egyesült Királyság közelségére, a napsütéses éghajlatra és a rengeteg homokos strandra helyezi.
A viszonylag alacsony ingatlanárak hozzáadásával azt jelenti, hogy a britek jó helyzetben vannak a spanyolországi vásárláshoz – mindaddig, amíg nem számítanak befektetői szintű áremelkedésre. Mivel a kínálat meghaladja a keresletet, a helyzet nem vonzó a professzionális ingatlanfejlesztők számára, akik viszonylag rövid időszakon keresztül szilárd hozamokra támaszkodnak.
Law azt mondja: „Spanyolország nagyon nehéz hely a vásárláshoz befektetési szempontból, különösen, ha minden költségét bérleti díjból szeretné fedezni. A túlkínálat hatással van a bérleti piacra, és az árfolyam nem segít.
„Ha valaki olyan nyaraló mellett döntött, amelyet nem ad bérbe, akkor Spanyolország az ideális, és éppen az a probléma, ami egy befektetőnek problémát okozna, az az, ami segít lenyomni az árakat. Hatalmas a választék, és nagyon jó árak is vannak.”
Bár Spanyolországnak bőven lehet vonzereje, az európai kontinentális ingatlanpiac egésze még nem tért magához. Hollandiában, Dániában, Szlovéniában és Szlovákiában kétszámjegyű lakásárak estek az év második negyedévében.
De a vezető horrortörténet Bulgária. Az egykori balkáni hotspot ma már a hitelezők és a vevők számára is tiltott terület, földhivatali adatai szerint 35 első felében éves szinten 2009 százalékkal zuhantak össze az ingatlanügyletek.
A korábban divatos Fekete-tenger térségében a telekárak átlagosan 40 százalékkal estek 2009 első nyolc hónapjában 2008 azonos időszakához képest a Bulgáriában működő Nemzetközi Ingatlanszövetség adatai szerint. Bulgária összes nagyvárosa és tengerparti üdülőhelye, beleértve Szófiát, Várnát és Szamokovot, valamint Borovets téli üdülőhelyet, 50 százalék körüli esésről számolt be ugyanebben az időszakban.
Stuart Law figyelmezteti a briteket, hogy minden áron kerüljék el Bulgáriát. Azt mondja: „Ez egyszerűen szörnyű; hol van a piac alja? A kérdésünk mindig is az volt, hogy "miért zavarnád?" Annyi jobb hely van, vagy közelebb, szebb vagy ugyanolyan olcsó. Összehasonlítva Spanyolországot Bulgáriával… tényleg nincs más választás. Spanyolország szinte minden négyzetet kipipál, és sokkal közelebb és könnyebb?
Azt javasolja, hogy ha a potenciális nyaralóvásárlók távolabbra szeretnének menni, akkor vegyék fontolóra az Egyesült Államokat, ahol bizonyos kedvezményeket lehet találni. „Bárki, aki valaha is vágyott arra, hogy saját nyaralója legyen Floridában, és mostanában nem nézett ki, őszintén meg fog döbbenni attól, amit kaphat. Láttunk már orlandói sorházakat kiváló üdülőhelyeken 50,000 70,000-XNUMX XNUMX eurós áron.”
Az egyik ok, amiért jelenleg sokan elkerülik Európát, a font helyzete. Az elmúlt két évben példátlan volatilitás volt tapasztalható a devizapiacokon, a font értéke több mint 30 százalékkal ingadozott az euróval szemben. A font jelenleg 1.1 euró körül vásárol, sok devizaelemző azt jósolja, hogy hamarosan bekövetkezik a paritás.
Stephen Hughes, a Foreign Currency Direct igazgatója attól tart, hogy a font „összeomlik”. Azt állítja, hogy a devizakereskedők egy dologban egyetértenek: „valószínűleg gyorsan és messzire esik a font”.
További esések esetén mit tegyenek a meglévő vagy potenciális európai lakásvásárlók, hogy megvédjék magukat? Mark Bodega, a HiFX devizabróker igazgatója azt javasolja, hogy azok, akik külföldön vásárolnak, fontolják meg a „további kapcsolatfelvételt”. „Ez lehetővé teszi, hogy most vásároljon valutát, és később fizessen érte” – magyarázza. „Most kell fizetnie 10 százalék letétet, a 90 százalékos egyenleget pedig a szerződés lejáratakor, de ez lehetővé teszi az ügyfelek számára, hogy akár egy évre is bezárják az árfolyamot.”
Julian Cunningham, a Knight Frank nemzetközi ingatlanügynökök munkatársa azt tanácsolja a kontinensen tartózkodó brit eladóknak, hogy csökkentsék kikiáltási áraikat. Azt mondja: „A hozzáértő eladó minden árfolyamnyereséget áthárít a potenciális vevőre, csökkentett kért ár formájában. De anélkül, hogy ennek a nyereségnek egy bizonyos százalékát áthárítanánk a potenciális vásárlóra, ez sokkal megnehezíti az üzletet.”
Nyaraló mennyország: Miért marad Franciaország az első helyen?
Nem nehéz megérteni, hogy miért Franciaország továbbra is a legnépszerűbb választás a britek számára. Könnyen megközelíthető közúton, vasúton és légi úton, a potenciális vásárlók nem kizárólag a fapados légitársaságok kiszolgáltatottjai. Franciaországban a lakásárak rugalmasak maradtak az Egyesült Királysághoz képest, és a jelzáloghitel-finanszírozás is jóval vonzóbb.
Nessling azt mondja: „Franciaországban a hitelezők mindig egy kicsit óvatosabbak voltak. Biztosan nem azt a szélsőséges álláspontot képviselték, mint a legtöbb brit hitelező. A hitelválság alatt továbbra is 100 százalékos jelzáloghiteleket tudtunk felvenni Franciaországban 250,000 XNUMX euró feletti hitelekre.”
Franciaországban a jelzáloghitelek több mint négyötöde rögzített, az új jelzáloghitelek többsége pedig legalább egy évre lekötött. Ez a hitelezési stratégia egy másik oka annak, hogy a francia ingatlanpiac összességében jobban teljesít, mint Nagy-Britanniában.
A francia Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége szerint annak ellenére, hogy tavaly a lakásárak zuhantak az országban, az idei második negyedévben az árak valójában 3.9 százalékkal nőttek Franciaországban.
Stuart Law, az Assetz nemzetközi ingatlanbefektetési cég vezérigazgatója egyetért azzal, hogy a franciaországi jelzáloghitelezők nagyjából változatlanok maradtak a kritériumaikon, és azzal érvel, hogy mivel a megfizethetőség alapján adnak hitelt, Franciaországban megakadályozták a fenntarthatatlan áremelkedést. Azt mondja: „Dél-Franciaországban az árak alig inogtak, mivel a bankok úgy gondolják, hogy ott nincs jelentős kockázatuk.”
